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房价现“内生性”调整:住建部分类指导楼市调控

来源:未知 作者:admin 人气: 发布时间:2014-03-01
摘要:另据中国指数研究院发布的百城数据显示,温州、鄂尔多斯(行情,问诊)、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。 实际上,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市,2014年的市场开局亦不同往日。 北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示,在自
另据中国指数研究院发布的百城数据显示,温州、鄂尔多斯(行情,问诊)、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。

实际上,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市,2014年的市场开局亦“不同往日”。

北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示,在自住型商品房大量推出,楼市购买力在前两年大幅透支的情况下,北京2014年的楼市也不是很乐观,目前开发商的项目就是抢跑上半年,因为下半年市场走势,谁都说不好。

国家统计局的数据亦显示,北京的二手房房价1月环比下调0.1%,这也是20个月来的首次下跌。

  兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整,“和08年的一波受外部影响,下调价格的情况不同,本轮部分城市、部分房企的调价行为,更多的是基于市场判断的一种主动行为。”

  在中国房地产协会副会长朱中一看来,这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现。随着房地产调控也将逐步从行政性调控向市场化调控的过渡,市场的内生调节效果将更为明显。

  一位接近住建部的人士向21世纪经济报道介绍,和2013年强调落实房价目标不同,截止到目前,住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实,所谓的2013年的房价目标亦不了了之。

  与此同时,住建部对2014年楼市调控的要求是,房价上涨压力大的城市,要从严落实各项房地产市场调控政策和措施,增加住房用地和住房有效供应;商品房存量较多的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。

  被放大的杭州降价

  虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及对面的天鸿·香榭里的前后降价项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据。但从市场表现来说,上述两个项目无疑是大赢家。

  2月28日,21世纪经济报道记者致电上述两项目售楼处了解到,截止到目前,德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均售罄。

  不过,截止到目前两个赢家的主动性降价的行为,并未铺开至整个杭州市场。

  21世纪经济报道记者致电杭州市区的多个项目了解,不会跟进,短期内没有降价的打算,融创、恒大、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无降价打算。

  “可以这么说,杭州项目降价的情况,被过度解读了,”作为当事一方,德信集团常务副总裁费中敏不断强调,德信的策略就是“不卖高价房,追求高周转”,这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例,并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心。

  据其介绍,就在德信北海公园价格调整当天,德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地,在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了最后一轮。

 

  在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为,杭州降价情况被放大,“从目前了解的情况来看,杭州的(降价)情况属于个别楼盘,个别小开发商降价。”

  林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通,了解到大家对市场判断亦比较乐观,在三四月份不会进行降价。

  也因此,林中表示,上述两项目降价的行为,短期内不会对市场造成较大的冲击,同时也不会大范围蔓延。

  杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者,杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化,目前来看,并无明显崩盘苗头。

  “就在6个月前,杭州还因为房价涨幅较快,被住建部约谈,并随后升级了杭州的房地产调控措施,”上述人士亦调侃,“没想到半年刚过,杭州竟然成为了全国降价样本。

  2013年11月,杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”,其中包括加大20%的土地供应、提高二套房首付等。

  不过,年底出台的“控房价”措施,并未阻挡2013年房价的整体涨势,根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据,2013年,全省房价均价上涨7%~8%,其中杭州的房价均价上涨约10%。

  库存高企

  虽然杭州楼市风险被放大,但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。

  林中称,短期内,旭辉不准备在杭州拿地,其中的一个重要原因,就是考虑到杭州的库存情况。

  “为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块?主要是因为拱墅区城北板块供应量过大,那边有十几个楼盘。”林中表示。

  根据林中的判断,库存去化周期直接决定该楼市的风险,库存去化周期在6-9个月,房价就有很大的上涨机会;9-10个月以上比较均衡,房价可以温和上涨;但如果超过15个月,房价就会有压力。

  2013年,杭州的土地供应较大,在全国排第三位。林中说,从杭州一月份的数据来看,这个城市的库存去化周期是16.7个月。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。相比之下,林中表示,目前上海库存去化周期仅为8.7个月,北京大概只有7个月,所以房价上涨的幅度就比较大。

  实际上,即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京,2014年的市场亦不复往日。

  以北京为例,网易房产数据研究中心数据显示,北京1月份商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套,成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。

  二手房市场同样出现下滑趋势,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量环比降20.1%,同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米,环比下降1.87%。

  孟庆福称,进入2014年,北京的确存在一个市场扭转的问题,现在开发商都想抢上半年的市场,因为谁也没办法预判下半年市场如何。

  当然,孟亦强调,这并不意味着北京的房价会下调,只能说,市场的热度在下降,开发商去化的速度将下降。


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